Pretende adquirir uma casa através de um empréstimo para habitação? Então, comece por prestar atenção a este artigo, que se propõe a esclarecer e simplificar alguns termos bancários relacionados com este pedido de financiamento.
Estamos cientes de que esta é uma decisão que terá impacto ao longo de 20, 30 ou mais anos da nossa vida, por isso é importante compreender todas as siglas financeiras que irá encontrar ao longo do processo.
Está preparado para ser um Banqueiro?
Quais são as abreviaturas mais relevantes num pedido de empréstimo para habitação
Ao solicitar um crédito para aquisição de casa, certamente encontrará diversos termos bancários – alguns dos quais pode já estar familiarizado, enquanto outros podem ser novidade. É crucial lembrar que quanto mais informado estiver, maior será a probabilidade de escolher a instituição financeira adequada para contrair o empréstimo.
Vamos explorar quais são esses conceitos.
Taxa de Esforço
Embora não seja uma abreviatura em si, é um dos aspetos mais cruciais ao solicitar um crédito para habitação. Resumidamente, o nível de esforço representa a dedicação financeira que o cliente terá para reembolsar o empréstimo ao banco e é calculado meticulosamente para determinar se o cliente possui ou não a capacidade financeira para lidar com o financiamento solicitado.
O nível de esforço indica o impacto que as parcelas mensais dos empréstimos têm sobre o rendimento líquido do agregado familiar, considerando também cartões de crédito ou créditos automóveis nesta equação.
De facto, analisar o seu nível de esforço deve ser o primeiro passo em todo o processo de aquisição de uma casa. Atualmente, existem muitos simuladores disponíveis que facilitam o cálculo de forma rápida e direta, bastando preencher os campos necessários. É importante reter este valor: embora haja algumas exceções, idealmente, o nível de esforço não deve ultrapassar os 30%.
A Relação Empréstimo-Valor (LTV)
LTV é a sigla para Loan-To-Value. Já tinha encontrado este termo estrangeiro? Este é um dos principais indicadores que os bancos utilizam para analisar um pedido de crédito habitação e determinar o montante do empréstimo a conceder.
O LTV representa a proporção, expressa em percentagem, entre o valor que o banco está disposto a emprestar para a compra da sua casa e o valor do imóvel. Este é um indicador crucial, pois determinará o montante necessário para a entrada na casa.
O limite máximo de LTV para a aquisição de uma habitação própria e permanente, estabelecido pelo Banco de Portugal, é de 90% (sendo necessário sempre ter os restantes 10%, pelo menos), enquanto que para habitação secundária ou para arrendamento é de 80%. Por outro lado, os imóveis do banco podem ter um LTV de até 100%, juntamente com condições mais favoráveis.
A Spread
De forma simples, o spread é uma taxa de juro aplicada pelos bancos num contrato de crédito e representa a sua margem de lucro. Em termos simples, o spread é o lucro que o banco obtém sempre que empresta dinheiro a um cliente. Isso ocorre porque, para poder emprestar dinheiro, o banco precisa de se financiar junto de outras fontes (outros bancos, investidores, acionistas, etc.), e é precisamente para cobrir esse custo e compensar o risco assumido ao emprestar dinheiro que o banco cobra essa taxa de juro.
Mas por que razão os spreads não são todos iguais? O que determina a fixação de um spread? Quando um crédito à habitação é solicitado, o banco analisa várias características dos clientes, como idade, estado civil, rendimento ou tamanho do agregado familiar. É com base nesta análise e na determinação do nível de risco do cliente que é proposto o valor do spread. Por esse motivo, dois clientes no mesmo banco podem ter spreads diferentes.
A definição do spread é importante, pois reflete-se na prestação mensal que irá pagar ao banco. Quanto mais garantias e segurança fornecer ao banco (situação profissional estável, possibilidade de ter um fiador, adesão a outros produtos e serviços bancários como cartões de crédito ou seguros), menor será o spread.
A TAE
Tal como o próprio nome sugere, a Taxa Anual Efetiva (TAE) representa a totalidade dos encargos associados à contratação do crédito à habitação, abrangendo comissões bancárias, despesas contratuais, juros, impostos e seguros obrigatórios.
Semelhante ao spread, este valor influencia diretamente a mensalidade a ser paga ao banco, impactando assim a taxa de esforço e a gestão do orçamento mensal do cliente.
A TAN
A Taxa Anual Nominal é outro indicador fundamental para comparar propostas de diferentes bancos, desde que sejam considerados os mesmos critérios de comparação (montante do empréstimo, prazo, etc.).
A TAN representa a taxa anual utilizada em operações de crédito, expressando os juros do empréstimo requerido ao banco. Por ser um indicador anual, é necessário dividir o seu valor por 12 para obter o montante mensal que será incorporado na prestação.
A única diferença entre a TAN e a TAE (sendo que esta última será naturalmente superior) é a inclusão dos encargos associados ao empréstimo.
Importa ainda salientar que esta taxa pode ser fixa ou variável, dependendo da preferência do cliente quanto ao tipo de taxa de juro.
O MTIC
Apesar de serem apenas quatro letras, o MTIC detém uma enorme relevância no momento de solicitar um crédito à habitação. O Montante Total Imputado ao Consumidor reflete o valor global que o cliente efetivamente pagará ao banco ao longo do período do empréstimo.
O MTIC corresponde à soma do montante total do empréstimo e de todos os outros custos associados ao crédito: juros (como a TAN e TAE), comissões bancárias, impostos, seguros e demais encargos.
É importante frisar que nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, o MTIC é apenas indicativo, uma vez que a mensalidade estará sujeita à evolução e variações do mercado: quanto maior for a taxa de juro, mais juros o cliente terá de pagar, aumentando assim o MTIC.
A FINE
Com exceção do spread, todas as outras siglas são incluídas na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), entregue no momento em que se solicita o empréstimo a um banco. Esta ficha deve ser conservada pelo cliente para que possa comparar as diferentes propostas apresentadas pelas instituições financeiras e selecionar a solução de financiamento mais adequada às suas necessidades.
Está preparado para solicitar o crédito para habitação?
Compreender as taxas que compõem um empréstimo e os custos reais associados é o desafio mais crucial para quem deseja obter um crédito para habitação. Analise a sua situação financeira, faça cálculos para determinar a sua taxa de esforço e, acima de tudo, realize várias simulações para alcançar o melhor cenário em termos de casa e prestação que consiga suportar mensalmente.
