Na escritura de um imóvel, algumas perguntas comuns incluem: Quanto custa? Quem faz a marcação? Quem são os intervenientes? O que é necessário para o dia? São dúvidas fundamentais para uma transação imobiliária bem-sucedida. Descubra então, neste artigo, as respostas para as dúvidas mais frequentes sobre a escritura de compra e venda de um imóvel.
Está prestes a realizar o seu sonho de mudar para a nova casa. No entanto, antes de receber as chaves, há um passo crucial a ser dado – a escritura do imóvel. Essa etapa representa a fase final da compra da casa, envolvendo diversos procedimentos essenciais para a conclusão da transação.
O que é a escritura do imóvel?
A escritura pública é um ato oficial que formaliza a transação de um imóvel, estipulando as condições do empréstimo e estabelecendo a hipoteca, caso o financiamento seja utilizado. Este documento reflete as condições do contrato de compra e venda, delineando os direitos e obrigações tanto da instituição financeira (credora) quanto do cliente (mutuário). Trata-se da última etapa do processo de aquisição de uma casa, sendo realizada por meio de contrato. Realiza-se por contrato, sendo a última etapa de todo o processo de compra de uma casa.
Por regra, a escritura pública de compra e venda de um imóvel, divide-se em dois momentos, a saber:
Assinatura do contrato de compra e venda — corresponde ao momento em que o comprador se torna o proprietário legal da habitação;
Assinatura do contrato de mútuo — caso o imóvel seja comprado com recurso a crédito habitação, no qual são detalhadas as condições associadas ao empréstimo. Em suma, é nesse instante que o banco liberta o valor solicitado pelo cliente para a compra da casa.
Vendedor ou comprador: quem marca a escritura de imóvel?
Normalmente, cabe ao comprador agendar a assinatura da escritura do imóvel, determinando uma hora e data que sejam convenientes para todos os envolvidos. No entanto, em casos que envolvem financiamento, a instituição financeira pode assumir a responsabilidade de coordenar esse procedimento. A prática geral, no entanto, estabelece que seja o comprador a lidar com essa burocracia.
Atualmente, é possível celebrar a escritura de um imóvel e o contrato de mútuo com hipoteca, no Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial, através dos seguintes programas:
Casa Simples, Casa Segura — uma iniciativa da Ordem dos Notários, através da qual pode delegar ao notário a responsabilidade pela entrada dos registos de aquisição e hipoteca. Dessa forma, cabe a este profissional obter a caderneta predial, liquidar o IMT, requerer a certidão do registo predial, celebrar a escritura pública, inscrever na matriz o nome do novo proprietário e promover o registo de aquisição;
Casa Pronta — uma iniciativa do Estado, através da qual pode, então, tratar de vários procedimentos associados à aquisição e ao registo de um imóvel, simultaneamente e num só balcão. Aliás, pode mesmo agendar a escritura pública de compra e venda num Balcão Casa Pronta ou, como alternativa, realizá-la online, por videoconferência. Esta possibilidade estará em vigor durante um período experimental de dois anos (até abril de 2024), sendo depois avaliada a sua manutenção.
Desse modo, torna-se possível centralizar todo o processo numa só entidade, pagar os impostos, celebrar as escrituras e realizar os registos necessários.
Quem deve estar presente?
Para efetivar a escritura de um imóvel, é imprescindível a presença das duas partes envolvidas no negócio (vendedor e comprador), bem como de um notário ou representante legal. Este profissional tem a responsabilidade de garantir a conformidade com a lei, verificar e autenticar a identidade das partes e testemunhar a transação de compra e venda do imóvel.
É importante ressaltar que, até o ano de 2022, as escrituras eram realizadas presencialmente, exigindo que todas as partes se deslocassem a um cartório ou notário. Contudo, atualmente, a realização de atos autênticos, como as escrituras de imóveis, pode ocorrer por meio de videoconferência, facilitando o processo, graças à iniciativa Casa Simples.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
O valor total dependerá de diversos fatores, como o serviço escolhido para conduzir esses procedimentos. Portanto, os custos associados à escritura do imóvel incluem:
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) — incide sobre o valor da escritura pública ou o Valor Patrimonial Tributário (o valor mais alto), devendo ser liquidado antes da escritura pública de compra e venda. Com efeito, no momento da escritura de imóvel, já deve apresentar o comprovativo do seu pagamento;
Imposto do Selo (IS) — paga-se no momento da escritura de um imóvel. Se recorrer a crédito habitação, deverá pagar IS duas vezes: 0,8% sobre o valor da escritura do imóvel ou o Valor Patrimonial Tributário (o maior valor) e 0,60% sobre o valor financiado. Se a transação se efetuar com capitais próprios, só haverá lugar ao pagamento do primeiro valor.
Custos com registos e contratos
O preço depende ainda do local escolhido para tratar destes procedimentos. Assim, pode esperar as seguintes despesas:
- Serviço Casa Pronta
Escrituras de aquisição e de mútuo (se existirem);
Registos de aquisição e de hipoteca (se existirem). - Serviço Casa Simples, Casa Segura
Honorários que o cartório cobrará pela preparação e pela outorga da escritura;
Atos notariais;
Registos de aquisição e de hipoteca.
Nesta situação, os valores podem variar de acordo com o notário. Antes de escolher, informe-se sobre os preços praticados, pois podem oscilar consoante opte pelos serviços de obtenção de documentação ou apenas pela escritura pública de compra e venda.
Quanto tempo pode demorar o agendamento da escritura de imóvel?
Geralmente, a formalização da escritura de um imóvel segue a celebração do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), estipulando um prazo, de até 90 dias, para a sua concretização. Se esse prazo for ultrapassado, o comprador corre o risco de perder o valor do sinal pago.
No entanto, caso o comprador não recorra a um crédito habitação ou não tenha realizado o CPCV, cabe a ele ou a um solicitador/advogado em seu nome agendar a escritura do imóvel e obter todos os documentos necessários. O tempo de espera pela documentação para formalizar o ato geralmente não ultrapassa os 30 dias. É possível agendar a escritura do imóvel sem ter todos os registos em posse, mas há o risco de que a concretização não ocorra na data marcada.
Quando se opta por crédito habitação, é comum o banco coordenar a marcação da escritura pública, atuando como intermediário entre compradores e vendedores. Após a aprovação do crédito habitação e a apresentação da proposta contratual, um período mínimo de reflexão de sete dias se aplica, durante o qual o contrato de crédito e, consequentemente, a escritura pública de compra e venda não podem ser celebrados. Esse intervalo permite que as partes ponderem sobre a decisão de comprar/vender, especialmente os compradores em relação à responsabilidade do crédito habitação. Após o término do período de reflexão e a apresentação de toda a documentação necessária para o crédito habitação, a escritura de imóvel pode ser agendada.
Sugestão: Ao escolher o serviço Casa Simples, Casa Segura, um notário pode, em seu nome, solicitar os documentos necessários, efetuar os registos de aquisição e, se aplicável, de hipoteca, além de agendar a escritura do imóvel. Se optar por um modelo diferente, o comprador (ou seu solicitador/advogado) assume a responsabilidade pelo registo
Que documentos são necessários para a escritura do imóvel?
A lista é longa. Se tiver assinado o CPCV, deverá encontrar nele toda a informação sobre os documentos indispensáveis. Geralmente, solicitam-se:
- Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes (com validade);
- Certidão de teor ou certidão de registo predial;
- Caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo 1 do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
- Licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951);
- Ficha técnica de habitação (caso a licença de utilização seja posterior a 30/03/2004);
- Certidão de infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
- Certificado energético e da qualidade do ar no interior do edifício;
- Comprovativo de pagamento do IMT;
- Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo;
- Declarações de exercício do direito de preferência (caso existam);
- Certidão toponímica (caso exista);
- Declaração dos valores em dívida do empréstimo (documento geralmente conhecido como distrate) do vendedor sobre o imóvel para efeitos de liquidação (caso exista);
- Contrato-promessa de compra e venda do imóvel;
- Declaração de liquidação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
