Vai vender um imóvel? Descubra o montante de imposto sobre as mais-valias que poderá ter de liquidar, como se procede ao cálculo e quais são as possibilidades de isenção.
Geralmente, a venda de um imóvel resulta em lucro, isto é, o valor pelo qual o imóvel é vendido supera o preço de compra. A este ganho denomina-se mais-valias e, caso não seja reinvestido, está sujeito a tributação em IRS. Se pondera vender um imóvel, é crucial estar a par das suas responsabilidades fiscais e saber se necessitará de pagar imposto sobre as mais-valias resultantes dessa venda.
O que representam as mais-valias imobiliárias?
Conforme estipulado no artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias são os ganhos obtidos que, não sendo classificados como rendimentos de natureza empresarial, profissional, de capitais ou prediais, advêm da alienação de imóveis, valores mobiliários ou direitos sobre propriedade intelectual ou industrial, entre outros.
As mais-valias são a diferença entre o valor de venda de um bem e o seu valor de compra. Esta diferença pode ser positiva, originando uma mais-valia, ou negativa, resultando numa menos-valia.
Por exemplo, se adquirir um imóvel por 150.000 euros e o vender por 200.000 euros, gera uma mais-valia de 50.000 euros.
Implicações fiscais das mais-valias
Quando realiza a venda de um imóvel com mais-valias, terá de declarar esse ganho no IRS. Contudo, há boas notícias: em muitos casos, não é necessário pagar imposto sobre o total das mais-valias imobiliárias.
Incidência do IRS sobre as mais-valias
A tributação não é automática sobre a totalidade das mais-valias. De acordo com o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, a tributação aplica-se a:
100% das mais-valias quando os imóveis receberam apoio financeiro não reembolsável do Estado, ultrapassando 30% do seu valor patrimonial tributário para efeitos de IMI, e forem vendidos antes de completar 10 anos após a receção desse apoio;
50% das mais-valias nos demais casos, abrangendo a maioria das situações.
Desta forma, frequentemente, o imposto incide apenas sobre metade do ganho apurado.
Cálculo das mais-valias imobiliárias
Para calcular as mais-valias, deve-se deduzir do valor de venda o valor de aquisição (ajustado por um coeficiente de desvalorização monetária), os gastos com a valorização do imóvel, e algumas despesas de venda e aquisição. É importante conhecer alguns valores para o cálculo:
- Valor de realização: preço de venda do imóvel;
- Valor de aquisição: preço pelo qual o imóvel foi comprado;
- Coeficiente de desvalorização monetária: ajuste do valor de aquisição com base no ano de compra, aplicável quando a aquisição e a venda são separadas por mais de 24 meses. Este coeficiente é atualizado anualmente.
A fórmula para o cálculo é a seguinte:
Mais-valias = Valor de realização – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – (Gastos com a valorização + Despesas de alienação e aquisição)
Exemplo
Em 2015, comprou uma casa por 150 mil euros e, nesse momento, teve despesas no valor de 3.500 euros (escrituras e impostos). Se quiser vender o imóvel em 2023 por 200 mil euros, com despesas de 10 mil euros, terá de fazer o seguinte cálculo:
200.000€ – (150.000€ x 1,12) – 13.500€ = 18.500€
Com a venda da casa obtém 18.500 euros de mais-valias.
No entanto, o IRS só incide sobre 50% desse valor, ou seja, sobre 9.250 euros.
Quem está isento de pagar mais-valias de imóveis?
Existem situações em que não é necessário pagar imposto sobre as mais-valias:
Imóveis adquiridos antes de 1989;
Ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação própria permanente, sob certas condições, como o reinvestimento do valor ganho na compra de outra habitação ou em produtos financeiros específicos para maiores de 65 anos.
Redireccionamento dos Ganhos de Venda de Imóveis para Aquisição de Nova Residência
É possível isentar-se do pagamento do IRS relativo às mais-valias ao aplicar o montante recebido pela venda do imóvel — após deduzir o valor do empréstimo habitacional que foi amortizado — na compra de uma nova habitação, com o mesmo propósito de habitação própria permanente, seja no período de 24 meses antes ou até 36 meses após a venda. Esta nova propriedade pode estar localizada em Portugal, noutro país da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, contanto que haja um acordo de troca de informações fiscais com esse país.
A condição essencial para usufruir desta isenção é que a casa vendida tenha sido utilizada como residência fiscal do proprietário nos 24 meses que precedem a venda.
Caso a compra de uma nova residência não se concretize no mesmo ano fiscal da venda, é necessário indicar, na declaração de rendimentos desse ano, a intenção de reinvestir, total ou parcialmente, o montante recebido.
Aplicação das Mais-Valias em Produtos Financeiros por Indivíduos com Mais de 65 Anos
Indivíduos com mais de 65 anos, ou aposentados, têm a possibilidade de não serem tributados sobre as mais-valias se investirem o valor recebido da venda de sua residência permanente em produtos financeiros específicos, como contratos de seguro de vida (PPR, por exemplo), fundos de pensões abertos ou contribuições para regimes públicos de capitalização (e.g., certificados de reforma), nos seis meses seguintes à venda. Para estes produtos, o levantamento deve ser feito em forma de rendas periódicas, com um limite máximo anual de 7,5% do valor investido.
Isenção na Amortização de Crédito à Habitação para 2023 e 2024
De acordo com uma norma transitória fiscal, imóveis de habitação secundária ou terrenos para construção vendidos entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 estão elegíveis para uma isenção especial na tributação das mais-valias. Para beneficiar desta isenção, o valor obtido com a venda, menos o montante utilizado para amortizar o crédito habitação, deve ser investido na redução do capital em dívida de um empréstimo para habitação própria e permanente, própria ou de descendentes, e essa amortização deve ser realizada até três meses após a venda.
Para usufruir da isenção total sobre as mais-valias, o valor total recebido da venda deve ser reinvestido. Caso contrário, a isenção será parcial, proporcional ao montante reinvestido.
Esta disposição entrou em vigor no dia 7 de outubro de 2023, mas aqueles que venderam propriedades secundárias até 6 de outubro de 2023 têm um prazo de três meses para proceder à amortização e beneficiar da isenção especial.
Se uma propriedade secundária foi vendida em 2022 com o objetivo de amortizar um empréstimo habitacional e o imposto sobre as mais-valias já foi liquidado, o vendedor pode solicitar a devolução desse valor através de uma Reclamação Graciosa junto à Autoridade Tributária e Aduaneira, apresentando a documentação necessária para comprovar a elegibilidade para a não tributação. A devolução será efetuada pela AT, após verificação dos requisitos legais, por transferência bancária ou cheque.
Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?
Podem ser deduzidas ao valor das mais-valias despesas como:
- Certificado energético
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)
- Imposto do Selo (IS)
- Comissão paga à imobiliária
- Custos de solicitadoria
- Escrituras
- Encargos com a valorização do imóvel (obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).
Como declarar a venda de casa?
Para a correta apuração das mais-valias, é obrigatório declarar a venda na sua declaração de IRS do ano correspondente à venda, preenchendo o anexo G ou G1, conforme o caso.
Este artigo visa esclarecer os principais pontos sobre a tributação de mais-valias imobiliárias, mas é sempre recomendável consultar especialistas ou as entidades competentes para informações detalhadas e personalizadas.
