A avaliação de propriedades é um passo crucial em diversas transações imobiliárias, incluindo a compra, venda, ou mesmo durante a realização de obras. Este guia destina-se a esclarecer como é conduzido este processo e quais são os elementos considerados essenciais durante a avaliação.
Este procedimento é habitualmente associado à compra ou venda de uma residência, mas existem outras situações em que se torna necessário, como na transferência de um crédito habitação ou na divisão de bens por herança, especialmente quando não há consenso entre os herdeiros.
A Rigorosidade na Avaliação de Propriedades
Dada a importância e os valores financeiros envolvidos, a avaliação de uma propriedade deve ser um processo meticuloso e, para ser reconhecido legalmente, deve cumprir certos critérios estabelecidos.
Embora existam ferramentas online que fornecem estimativas de valor, estes resultados não são legalmente válidos para os fins acima mencionados. Estes simuladores podem oferecer uma ideia básica do valor de uma propriedade, mas são apenas indicativos.
Atualmente, apesar dos avanços tecnológicos, a legislação portuguesa ainda exige uma avaliação presencial realizada por um perito qualificado.
O Papel do Perito Avaliador
No caso de solicitação de um empréstimo bancário para aquisição de um imóvel, a avaliação deve ser obrigatoriamente realizada por um perito. As instituições bancárias trabalham com entidades acreditadas para este fim, e é com base na avaliação destes profissionais que o montante do empréstimo será determinado.
O cliente é responsável pelo pagamento da taxa de avaliação no início do processo de aquisição da propriedade. Os peritos avaliadores devem cumprir com os requisitos legais especificados no Decreto-lei 153/2015, incluindo critérios de idoneidade, ausência de incompatibilidades e o registro na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).
Antes de contratar um perito avaliador, é essencial verificar se este está legalmente autorizado a exercer tal função, consultando a lista disponível no site da CMVM.
O Relatório de Avaliação
Este documento é uma peça fundamental do processo, contendo informações detalhadas sobre a propriedade, incluindo localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, entre outros dados relevantes. Este relatório deve justificar as variáveis utilizadas na avaliação e, caso o cliente discorde do valor atribuído, é possível solicitar uma nova avaliação, considerando que este serviço tem um custo associado.
Fatores Considerados na Avaliação
Vários elementos são analisados durante a avaliação de uma propriedade, incluindo a localização, qualidade da construção, idade do edifício, vista, orientação solar, acessibilidades, e estado de conservação, entre outros. O valor do metro quadrado na área específica é também um fator determinante, sendo influenciado pela lei da oferta e da procura.
Valor de Mercado vs. Valor Tributário
A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) atribui um Valor Patrimonial Tributário (VPT) aos imóveis, que muitas vezes difere do valor de mercado determinado por um perito para fins de empréstimo bancário. Este valor é crucial para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
O Portal das Finanças também permite simular o valor de um imóvel.
No caso da avaliação pelas Finanças, a fórmula para avaliar o imóvel é a seguinte:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Sendo que:
Vt: valor patrimonial tributário
Vc: valor base dos prédios edificados
A: área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca: coeficiente de afetação
Cl: coeficiente de localização
Cq: coeficiente de qualidade e conforto
Cv: coeficiente de vetustez
Conclusão
A avaliação de uma propriedade é um processo complexo que envolve a consideração de múltiplos fatores. É aconselhável abordar este processo com a devida diligência, recorrendo a profissionais qualificados e informando-se adequadamente sobre todos os aspetos envolvidos. Esta avaliação não só determina o potencial de um empréstimo bancário, como também pode influenciar o valor do IMI a pagar.
Este artigo fornece um panorama geral do processo de avaliação de propriedades, mas não substitui a consulta de especialistas nas áreas relevantes para cada caso específico.
